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Die in Spanien oftmals als „intelligent“ angepriesenen Steuersparmodelle bei Nachlass- und Immobilienübertragungen entpuppen sich bei genauerem Hinsehen als strafbare Steuerhinterziehungen. Dieser Artikel befasst sich daher mit dem für deutsche Immobilienbesitzer und Erblasser relevanten deutsch-spanischen (Steuer-) Recht, zeigt legale Steuersparmodelle auf, warnt vor einigen angepriesenen Modellen und gibt Hinweise, worauf ein deutscher Immobilienbesitzer bzw. Erblasser in Spanien in steuerrechtlicher Hinsicht zu achten hat.

Spanien ist und bleibt das Urlaubsland Nr. 1 der Deutschen. Viele sprechen sogar ganz ungeniert vom 17. Bundesland Mallorca. Mit rund 55 Millionen Touristen jährlich ist Spanien das zweitbeliebteste Urlaubsland weltweit. Vielen reicht es jedoch nicht, nur Urlaub zu machen, sondern möchten sich vielmehr den Traum einer eigenen Immobilie im sonnigen Spanien erfüllen. Tendenz weiter steigend. Jedoch sollte jeder Käufer bzw. Verkäufer wie auch der Erbe einer spanischen Immobilie vor der Übertragung folgendes beachten:

Spanische Kaufverträge über Immobilien sind grundsätzlich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung wirksam. Zwar kann man auch in Spanien bis dato keine Steuererklärung auf dem Bierdeckel abgeben, jedoch auf einem solchen eine Immobilie verkaufen! Viele mögen sich hierbei die Frage stellen, wieso dann der Gang zum Notar empfohlen wird. Dies hat seinen Grund darin, dass wiederum die Eintragung im Grundbuch, die als Nachweis der Eigentümereigenschaft dient, nur nach voriger notarieller Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt. Jedoch sollte man an dieser Stelle wissen, dass spanische Notare beim Kauf von Immobilien anders als in Deutschland nicht so weitreichende Aufklärungspflichten haben. Daher sollte der Gang zum spanischen Notar stets in  Begleitung eines im spanischen Recht versierten Anwaltes erfolgen.

 Beim Verkauf fallen selbstverständlich auch Steuern und Kosten an. Der Käufer hat mit Notarkosten von ca. 0,5 bis 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises zu rechnen, daneben fällt Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer zwischen 7 und 16 % des beurkundeten Kaufpreises an. Die Gebühren und Kosten für Eintragungen sowie Gestorias betragen ca. 0,5 bis 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Der Verkäufer hat zwischen 16 und 30 % Wertzuwachssteuer auf den Wertzuwachs des Katasterbodenwertes zu zahlen, wobei diese Steuerlast gewöhnlich auf den Käufer abgewälzt wird. Daneben müssen Nichtresidente nach aktueller Steuerreform 18 % Gewinnsteuer zahlen, wobei eine Vorauszahlung von 3 % beim Kauf zu erfolgen hat. Diese wird beim Kauf zunächst einbehalten.      

 Wird die Immobilie im Wege der Erbschaft übertragen, sollte der Erbe zunächst wissen, dass es zwischen Deutschland und Spanien kein Abkommen zur Vermeidung der doppelten Besteuerung auf dem Gebiet des Erb- und Schenkungssteuerrechts gibt. Dies hat z.B. zur Folge, dass die Erben bzw. Beschenkten eines Deutschen mit Immobilienbesitz in Spanien sowohl in Deutschland als auch in Spanien erbschafts- und schenkungssteuerpflichtig werden. Kann er in Deutschland nach dem neuen Entwurf des Steuerrecht in Zukunft noch großzügige Freibeträge von bis zu 500.000 € geltend machen, sind dies in Spanien höchstens 16.000 € im Falle der Erbschaft. Bei einer Schenkung gewährt Spanien keinen Freibetrag. Hier kann eine spanische Immobilie im Wert von  240.000 € schnell zu einer Steuerlast in Spanien von ca. 40.000 € führen.

 Aufgrund dieser hohen Steuerlasten finden gut vermarktete und angepriesene Steuersparmodelle von zahlreichen Anwälten und Steuerberatern in Spanien bei den Betroffenen großen Anklang, wobei diese in den meisten Fällen strafbare Steuerhinterziehungen darstellen. So zum Beispiel im Falle der Unterverbriefung. Hier wird ein niedrigerer Kaufpreis als tatsächlich bezahlt beurkundet. Ein anderes Modell wird fingierte Kaufvertrag genannt. Hierbei wird eine tatsächlich gewollte Schenkung als Kaufvertrag getarnt. Besonders heikel ist die sog. postmortale Vollmacht. Hierbei verschweigt der Erbe den Tod des Erblassers und verkauft an sich selbst die Immobilie mit dem Ziel die hohen Erbschaftssteuern zu umgehen. Neben diesen eindeutig strafbaren Modellen soll ausdrücklich vor Konstruktionen gewarnt werden, die meist den Verkauf oder Kauf der Immobilie mittels spanischer S.L., Stiftung oder sonstigen Rechtsträger zum Inhalt haben. Denn auch übertragene Gesellschaftsanteile sind selbstverständlich dem Finanzamt zu melden.  

 Daneben gibt es zahlreiche legale Modelle, die bei optimaler Gestaltung und Ausschöpfung des deutschen wie auch spanischen (Steuer-) Rechts zu erheblichen steuerlichen Einsparungen führen können. Genannt sein hier z.B., die Geldschenkung in Deutschland zum Kauf einer Immobilie in Spanien, teilweise als Variante mit  Nießbrauchsbestellung.

 

 Daher gilt: Bei kluger und vorausschauender Gestaltung lassen sich bei kompetenter Beratung durch erfahrene Anwälte erhebliche legale Steuereinsparungen erzielen.

 

 

Nachlass- und Immobilienübertragung in Spanien
Vorsicht bei vermeintlichen Steuersparmodellen
Patentrecht Spanien
Zwangsvollstreckung Spanien